Propriétaire, étapes pour louer son bien immobilier sans erreur

Vous êtes propriétaire d’un logement ? Vous souhaitez louer votreappartement ou votre maison et ne pas faire d’erreurs ? Les équipes du siteLocation-gardemeuble.fr ont régulièrement à faire à de nombreux propriétaireset nous les avons interrogés pour obtenir de nombreux conseils précieux. Avantde mettre en location un bien, suivez simplement les étapes suivantes :déterminer le bon prix, la durée de location, la liste des documents nécessaireà fournir par les prétendants, sans oublier le choix du bon locataire et lecontrat de location.

Déterminer le juste prix

Pour fixer le loyer de votre bien, examinez les critères offerts par votrehabitation :

• ·La superficie du bien, la surfacehabitable, le nombre de pièces.
  
• ·L’étatgénéral. Fabrice, propriétaire d’un bien à Bordeaux dit qu’il faut être le plusréaliste possible et être objectif. Regardez l’état de vos fenêtres, de laplomberie, des sols, des murs, du système électrique, des chauffages etc. Y a-t-il une porte blindée ?
  

Il n’est pas nécessaire de vous rappeler que l’on ne loue que des logementsdécents. Un logement estdécent, au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s’il ne laisse apparaîtreaucun risque évident pour la sécurité physique ou la santé des occupants,c’est-à-dire sans risque visible et détectable par toute personne lors d’unevisite attentive, et s’il comporte les éléments nécessaires à une habitationnormale, personnelle ou d’un cas particulier.

Les risque de louer un logement non décent sont lasuspension des aides versées par la CAF, la suspension du paiement du loyerprononcée par le juge, en tout ou partie selon le caractère habitable ou non dulogement, jusqu’à l’exécution des travaux, des frais de relogement et parfoisle versement d’une somme couvrant les dommages et intérêts subis moralement parle locataire.

• ·Les services proposéssi le bien est dans une copropriété. Y a-t-il un gardien, un ou plusieursascenseur(s), des espaces verts entretenus, des places de parkings privées, desdigicodes, un service de réception de colis, des éclairages adaptés, un accèspour les personnes handicapées etc.
  
• ·L’environnement : le quartier est-il bienfréquenté ? Est-ce que des transports sont proches comme le bus, le métro,le tramway, une station vélib… Le bien est-il entouré et à proximité decommerces (pharmacie, boulangerie, presse, supermarchés…). Y a-t-il des écolesou des universités etc. Y-a-t-il des nuisances sonores ou olfactives ? Votrelogement est-il situé au-dessus d’un fast-food ?
  

Une fois que vous avez pris ces critères en compte, examinez et comparezles tarifs des logements similaires avec les autres disponibles sur le marchélocatif. Des sites internet comme le site Se Loger comporte de nombreusesannonces.

Faîtes attention, dans certaines villes les loyers sont encadrés.

Nb : quand vous allez publier votre annonce sur un site en ligne, parexemple, veillez à ne pas mettre d’informations qui écarte des prétendants.Pensez également à indiquer les dates de disponibilités.

La durée de location : généralement de 1 à 3 ans

Quand vous louez votre logement, vous fixez à l’avance la durée delocation. Ce critère est important car vous ne pourrez mettre fin à la locationavec votre locataire, avant la fin du bail. La durée d’un bail dépendra sivotre bien est vide ou meublé. Dans le premier cas : pour un logementvide, vous pouvez fixer une durée de 3 ans avec un minimum d’une année. Ilexiste néanmoins des exceptions : départ à la retraite, retour en Francepour un expatrié. Dans le second cas, celui d’un logement meublé, la durée dubail sera au minimum d’une année.

Les documents nécessaires

Un propriétaire qui met son logement en location ne doit demander que lesdocuments autorisés. La liste est fixée par la loi. Prenez votre temps pourrespecter les obligations légales. Cela comprend : une pièce d’identité,un justificatif de domicile, une preuve de l’activité professionnelle de votrecandidat, une pièce justifiant des ressources du demandeur (y compris lesallocations). Si une personne se porte garante, vous êtes en droit de demanderles mêmes pièces justificatives.

Attention aux abus ! Certains propriétaires abusent et ne respectentpas la loi. Dans certaines villes la demande est beaucoup plus forte quel’offre et des dérapages sont constatés. Par exemple, on ne demande jamais à unlocataire potentiel un relevé d’identité bancaire, un relevé de ses comptespersonnels, une copie de son livret de famille, une autorisation de prélèvementautomatique signée, les bulletins de salaires de ces 3 dernières années etc. Toute demande de document ne figurantpas sur cette liste (identité, domicile, activité professionnelle, ressources)vous expose à une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour un particulier.

Choisissez le bon locataire

Selon l’état de votre marché locatif, il est possible que vous receviezbeaucoup de demandes. Pour choisir le bon candidat, le rôle du propriétairen’est pas d’exacerber ses préjugés. Vous devez prendre votre décision de façonobjective. Vous devez trouver le bon candidat, sans discriminer, tout en vousprotégeant des risques locatifs. Comparez les garanties financières apportéeset le sérieux des candidatures.

Les pièges les plus fréquents constatés par les associations deconsommateurs sont des refus, plus ou moins déguisés, en raison de l’origine dela personne, de la religion pratiquée, du sexe, de la situation familiale ou del’âge du prétendant. Selon la loi, les critères de discrimination sont : son origine ; sonappartenance vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou unereligion déterminées; son sexe; sa situation de famille; sa grossesse; sonapparence physique; son patronyme; son lieu de résidence; sonhandicap ; son état de santé; ses caractéristiquesgénétiques; ses mœurs; son orientation ou son identité degenre; son âge; ses opinions politiques; ses activitéssyndicales; sa domiciliation bancaire; sa perte d’autonomie; saparticulière vulnérabilité résultant de sa situation économique, apparente ouconnue de son auteur; sa capacité à s’exprimer dans une langue autre quele français.

Pour vous éclairer, voici des exemples de préjugés rencontrés : Laprésence de nombreux enfants dégradera mon logement. Les jeunes font trop debruit. Les parents isolés ne paient pas leur loyer. Les personnes âgées n’ontpas les ressources suffisantes pour louer. Les immigrés ont des problèmes avecleurs voisins.

Sachez que ce raisonnement n’est pas la bonne voie à suivre pour unpropriétaire. Vous pourriez passer à côté de nombreux candidats et de grandesvaleurs, vous garantissant le paiement des loyers, la bonne tenue de votre bienet l’absence de nuisances sonores auprès du voisinage.

Michelle, propriétaired’un F2 à Paris, nous avoue en coulisse « qu’elle avait retenu unNorvégien, qui lui inspirait confiance, parce que les habitants de ce pays sontcensés être plutôt droits ». Malheureusement pour elle, son préjugé, nonbasé sur des critères fiables, lui a apporté que des convenus. Elle s’estretrouvée sans nouvelles de son locataire « Norvégien », parti dujour au lendemain, en laissant de surcroît le logement particulièrementdégradé.

Philippe, propriétaire d’un studio dans le 15^ème arrondissementde la capitale avait décidé de louer qu’à des filles, censées être plus soigneuses que lesjeunes hommes. En tout cas, à ses yeux. Avec le temps, Philippe avoue qu’il aeu bien des déconvenues avec ces dernières et de bonnes surprises avec desjeunes hommes qui ont rendu son studio dans un état impeccable.

Choisir le bon locataire n’est pas une chose à prendre à lalégère. Le propriétaire qui refuse de louer à un(e) candidat(e) pour un motifinterdit par la loi peut être condamné jusqu’à trois ans d’emprisonnement et à45 000 euros d’amende, et à verser à la victime une somme fixée par le juge encompensation du préjudice causé par la discrimination (art. 225-2 du codepénal).

Le contrat de location

Une fois que vous avez choisi le bon locataire, utilisez un contrat delocation conforme au décret du 29 mai 2015 sur le contrat type de location. Veillez à utiliser un modèle de bailconforme, sans oublier d’y joindre les diagnostics obligatoires et la noticed’information sur les droits et devoirs des parties et sur les voies de recoursen cas de litige.

Limiter les risques d'impayés

Sachez qu’un propriétaire peut contracter une assurance contre les risques d’impayés, renseignez-vousauprès de votre assureur. Une autre solution en cas de difficultés de votrelocataire à honorer les échéances est de trouver une solution àl’amiable : Proposez-lui, si cela est possible, de déménager, de vivrechez un ami ou un membre de sa famille temporairement et d’entreposer sesmeubles en garde meuble, le temps que sa situation financière s’améliore.

Et si vous n’avez pas le temps de vous occuper de larecherche du bon locataire ou que vous ne vous sentez pas capable de définirles conditions et de vérifier qu’elles ne respectent pas la loi, confiezsimplement cela à un professionnel.

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Qu’est-ce qu’unjustificatif d’identité ?

Une carte nationale d’identité française ou étrangère. Unpasseport français ou étranger. Un permis de conduire français ou étranger. Undocument justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger,notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte deressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économiqueeuropéen.

Qu’est-ce qu’unjustificatif de ressources ?

Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou denon-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposéen France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernieravis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur lerevenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi parl’administration fiscale de cet Etat ou territoire. Ou les trois derniersbulletins de salaires. Ou un justificatif de versement des indemnités de stage.Ou les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pourl’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions nonsalariées. Ou un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions,prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des troisderniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis parl’organisme payeur. Ou une attestation de simulation établie par l’organismepayeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement.Ou un avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers. Ou un titre depropriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière. Ou un justificatifde revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitauxmobiliers.

Qu’est-ce qu’unjustificatif de domicile ?

Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut,attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que lelocataire est à jour de ses loyers et charges. Une attestation d’élection dedomicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L.264-2 du code de l’action sociale et des familles. Une attestation surl’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à sondomicile. Un dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété dela résidence principale.

Qu’est-ce qu’unjustificatif d’activité professionnelle ?

Un contrat de travail ou de stage ou, à défaut, uneattestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, ladate d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la périoded’essai. Un extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moinsde trois mois pour une entreprise commerciale. Un extrait D 1 original duregistre des métiers de moins de trois mois pour un artisan. Une copie ducertificat d’identification de l’INSEE, comportant les numérosd’identification, pour un travailleur indépendant. Une copie de la carteprofessionnelle pour une profession libérale. Toute pièce récente attestant del’activité pour les autres professionnels. Une carte d’étudiant ou certificatde scolarité pour l’année en cours.