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Quand on parle de projet déménagement, nous sommes tous dans des situations différentes, plus ou moins captivantes. En recherche d'appartement, envie d'acheter une maison, de construire, de faire des travaux ? Quoi qu'il en soit, il faut prévoir car ces opérations sont très chronophages et assez complexes ! Nos spécialistes vous aident à trouver le bon logement, à estimer le coût des travaux, à réduire les erreurs communes liées à une construction ou à un achat... Nous aidons même les propriétaires à bien louer leur bien immobilier...

La liste des étapes clés et des erreurs à éviter avec votre bien immobilier.


Propriétaire : les étapes pour louer votre bien immobilier et éviter les erreurs

comment bien louer un bien immobilier


Vous êtes propriétaire d’un logement ? Vous souhaitez louer votre appartement ou votre maison et ne pas faire d’erreurs ? Les équipes du site Location-gardemeuble.fr ont régulièrement à faire à de nombreux propriétaires et nous les avons interrogés pour obtenir de nombreux conseils précieux. Avant de mettre en location un bien, suivez simplement les étapes suivantes : déterminer le bon prix, la durée de location, la liste des documents nécessaire à fournir par les prétendants, sans oublier le choix du bon locataire et le contrat de location.


Déterminez le juste prix

Pour fixer le loyer de votre bien, examinez les critères offerts par votre habitation :

  • ·        La superficie du bien, la surface habitable, le nombre de pièces.
  • ·        L’état général. Fabrice, propriétaire d’un bien à Bordeaux dit qu’il faut être le plus réaliste possible et être objectif. Regardez l’état de vos fenêtres, de la plomberie, des sols, des murs, du système électrique, des chauffages etc. Y a -t-il une porte blindée ?

 Il n’est pas nécessaire de vous rappeler que l’on ne loue que des logements décents. Un logement est décent, au sens du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s’il ne laisse apparaître aucun risque évident pour la sécurité physique ou la santé des occupants, c’est-à-dire sans risque visible et détectable par toute personne lors d’une visite attentive, et s’il comporte les éléments nécessaires à une habitation normale, personnelle ou d’un cas particulier.

Les risque de louer un logement non décent sont la suspension des aides versées par la CAF, la suspension du paiement du loyer prononcée par le juge, en tout ou partie selon le caractère habitable ou non du logement, jusqu’à l’exécution des travaux, des frais de relogement et parfois le versement d’une somme couvrant les dommages et intérêts subis moralement par le locataire.

  • ·        Les services proposés si le bien est dans une copropriété. Y a-t-il un gardien, un ou plusieurs ascenseur(s), des espaces verts entretenus, des places de parkings privées, des digicodes, un service de réception de colis, des éclairages adaptés, un accès pour les personnes handicapées etc.
  • ·        L’environnement : le quartier est-il bien fréquenté ? Est-ce que des transports sont proches comme le bus, le métro, le tramway, une station vélib… Le bien est-il entouré et à proximité de commerces (pharmacie, boulangerie, presse, supermarchés…). Y a-t-il des écoles ou des universités etc. Y-a-t-il des nuisances sonores ou olfactives ? Votre logement est-il situé au-dessus d’un fast-food ?

 

Une fois que vous avez pris ces critères en compte, examinez et comparez les tarifs des logements similaires avec les autres disponibles sur le marché locatif. Des sites internet comme le site Se Loger comporte de nombreuses annonces.

Faîtes attention, dans certaines villes les loyers sont encadrés.

Nb : quand vous allez publier votre annonce sur un site en ligne, par exemple, veillez à ne pas mettre d’informations qui écarte des prétendants. Pensez également à indiquer les dates de disponibilités.


La durée de location : généralement de 1 à 3 ans

Quand vous louez votre logement, vous fixez à l’avance la durée de location. Ce critère est important car vous ne pourrez mettre fin à la location avec votre locataire, avant la fin du bail. La durée d’un bail dépendra si votre bien est vide ou meublé. Dans le premier cas : pour un logement vide, vous pouvez fixer une durée de 3 ans avec un minimum d’une année. Il existe néanmoins des exceptions : départ à la retraite, retour en France pour un expatrié. Dans le second cas, celui d’un logement meublé, la durée du bail sera au minimum d’une année.


Les documents nécessaires

Un propriétaire qui met son logement en location ne doit demander que les documents autorisés. La liste est fixée par la loi. Prenez votre temps pour respecter les obligations légales. Cela comprend : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, une preuve de l’activité professionnelle de votre candidat, une pièce justifiant des ressources du demandeur (y compris les allocations). Si une personne se porte garante, vous êtes en droit de demander les mêmes pièces justificatives.

 

Attention aux abus ! Certains propriétaires abusent et ne respectent pas la loi. Dans certaines villes la demande est beaucoup plus forte que l’offre et des dérapages sont constatés. Par exemple, on ne demande jamais à un locataire potentiel un relevé d’identité bancaire, un relevé de ses comptes personnels, une copie de son livret de famille, une autorisation de prélèvement automatique signée, les bulletins de salaires de ces 3 dernières années etc. Toute demande de document ne figurant pas sur cette liste (identité, domicile, activité professionnelle, ressources) vous expose à une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € pour un particulier.



comment choisir le bon locataire

 

Choisissez le bon locataire

Selon l’état de votre marché locatif, il est possible que vous receviez beaucoup de demandes. Pour choisir le bon candidat, le rôle du propriétaire n’est pas d’exacerber ses préjugés. Vous devez prendre votre décision de façon objective. Vous devez trouver le bon candidat, sans discriminer, tout en vous protégeant des risques locatifs. Comparez les garanties financières apportées et le sérieux des candidatures.

Les pièges les plus fréquents constatés par les associations de consommateurs sont des refus, plus ou moins déguisés, en raison de l’origine de la personne, de la religion pratiquée, du sexe, de la situation familiale ou de l’âge du prétendant. Selon la loi, les critères de discrimination sont : son origine ; son appartenance vraie ou supposée, à une ethnie, une nation, une race ou une religion déterminées; son sexe; sa situation de famille; sa grossesse; son apparence physique; son patronyme;  son lieu de résidence;  son handicap ; son état de santé; ses caractéristiques génétiques; ses mœurs; son orientation ou son identité de genre; son âge; ses opinions politiques; ses activités syndicales; sa domiciliation bancaire; sa perte d’autonomie; sa particulière vulnérabilité résultant de sa situation économique, apparente ou connue de son auteur; sa capacité à s’exprimer dans une langue autre que le français.

Pour vous éclairer, voici des exemples de préjugés rencontrés : La présence de nombreux enfants dégradera mon logement. Les jeunes font trop de bruit. Les parents isolés ne paient pas leur loyer. Les personnes âgées n’ont pas les ressources suffisantes pour louer. Les immigrés ont des problèmes avec leurs voisins.

Sachez que ce raisonnement n’est pas la bonne voie à suivre pour un propriétaire. Vous pourriez passer à côté de nombreux candidats et de grandes valeurs, vous garantissant le paiement des loyers, la bonne tenue de votre bien et l’absence de nuisances sonores auprès du voisinage.


Michelle, propriétaire d’un F2 à Paris, nous avoue en coulisse « qu’elle avait retenu un Norvégien, qui lui inspirait confiance, parce que les habitants de ce pays sont censés être plutôt droits ». Malheureusement pour elle, son préjugé, non basé sur des critères fiables, lui a apporté que des convenus. Elle s’est retrouvée sans nouvelles de son locataire « Norvégien », parti du jour au lendemain, en laissant de surcroît le logement particulièrement dégradé.

Philippe, propriétaire d’un studio dans le 15ème arrondissement de la capitale avait décidé de louer qu’à des filles, censées être plus soigneuses que les jeunes hommes. En tout cas, à ses yeux. Avec le temps, Philippe avoue qu’il a eu bien des déconvenues avec ces dernières et de bonnes surprises avec des jeunes hommes qui ont rendu son studio dans un état impeccable.


Choisir le bon locataire n’est pas une chose à prendre à la légère. Le propriétaire qui refuse de louer à un(e) candidat(e) pour un motif interdit par la loi peut être condamné jusqu’à trois ans d’emprisonnement et à 45 000 euros d’amende, et à verser à la victime une somme fixée par le juge en compensation du préjudice causé par la discrimination (art. 225-2 du code pénal).

 

Le contrat de location

Une fois que vous avez choisi le bon locataire, utilisez un contrat de location conforme au décret du 29 mai 2015 sur le contrat type de location. Veillez à utiliser un modèle de bail conforme, sans oublier d’y joindre les diagnostics obligatoires et la notice d’information sur les droits et devoirs des parties et sur les voies de recours en cas de litige.


Limiter les risques d’impayés

Sachez qu’un propriétaire peut contracter une assurance contre les risques d’impayés, renseignez-vous auprès de votre assureur. Une autre solution en cas de difficultés de votre locataire à honorer les échéances est de trouver une solution à l’amiable : Proposez-lui, si cela est possible, de déménager, de vivre chez un ami ou un membre de sa famille temporairement et d’entreposer ses meubles en garde meuble, le temps que sa situation financière s’améliore.

 

Et si vous n’avez pas le temps de vous occuper de la recherche du bon locataire ou que vous ne vous sentez pas capable de définir les conditions et de vérifier qu’elles ne respectent pas la loi, confiez simplement cela à un professionnel.




conseil propriétaire immobilier

 

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Qu’est-ce qu’un justificatif d’identité ?

Une carte nationale d’identité française ou étrangère. Un passeport français ou étranger. Un permis de conduire français ou étranger. Un document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen.


Qu’est-ce qu’un justificatif de ressources ?

Le dernier ou avant-dernier avis d’imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n’a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d’imposition à l’impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d’impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l’administration fiscale de cet Etat ou territoire. Ou les trois derniers bulletins de salaires. Ou un justificatif de versement des indemnités de stage. Ou les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l’exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées. Ou un justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des trois derniers mois ou justificatif de l’ouverture des droits, établis par l’organisme payeur. Ou une attestation de simulation établie par l’organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement. Ou un avis d’attribution de bourse pour les étudiants boursiers. Ou un titre de propriété d’un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière. Ou un justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.


Qu’est-ce qu’un justificatif de domicile ?

Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges. Une attestation d’élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé au titre de l’article L. 264-2 du code de l’action sociale et des familles. Une attestation sur l’honneur de l’hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile. Un dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.


Qu’est-ce qu’un justificatif d’activité professionnelle ?

Un contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l’employeur précisant l’emploi et la rémunération proposée, la date d’entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d’essai. Un extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés de moins de trois mois pour une entreprise commerciale. Un extrait D 1 original du registre des métiers de moins de trois mois pour un artisan. Une copie du certificat d’identification de l’INSEE, comportant les numéros d’identification, pour un travailleur indépendant. Une copie de la carte professionnelle pour une profession libérale. Toute pièce récente attestant de l’activité pour les autres professionnels. Une carte d’étudiant ou certificat de scolarité pour l’année en cours.