Valeur centre de self stockage bis

Comment déterminer la valeur de son centre de self-stockage ?

 

Pour déterminer la valeur d’un centre de self stockage, vous devez comprendre le revenu qu’il a déjà généré et ce qu’il rapportera. En général, l’immobilier commercial est évalué en terme de revenus, de coût de remplacement (Elle consiste à estimer ce qu’il en coûterait aujourd’hui pour remplacer l’immeuble (soit le coût de reconstruction moins les désuétudes fonctionnelles observées), des coûts d’approche (C’est la moyenne des frais à engager pour atteindre une clientèle cible. On le calcule de la façon suivante: budget total marketing d’approche / nombre de clients approchés) ou de l’approche des ventes comparables (méthode de valorisation par les comparables permet d’apprécier la valeur de marché d’une entreprise en fonction de ses principales références sectorielles, boursières et transactionnelles. Celles qui seraient en fait utilisées comme référence par des investisseurs potentiels). Ici nous nous intéresserons à l’approche par le résultat, car c’est ce qui motive souvent les acheteurs potentiels.  L’état du centre de self stockage, l’emplacement, la concurrence et d’autres facteurs entrent tous en ligne de compte.
 

Le marché de l’immobilier commercial
Tout comme le marché boursier, le marché de l’immobilier commercial est en constante évolution. Par exemple, supposons que le nombre de centre de self stockage à vendre est faible. Il y aura plus de demandes que d’offres. Les vendeurs pourront maintenir des prix plus élevés que s’il y avait plus d’offres que de demandes.
Pour la majorité des investisseurs, l’immobilier commercial est un investissement financier et doit être considéré comme tel. Les investisseurs sont à la recherche d’un investissement rentable. Le taux de rendement doit être convenable. 
Le self stockage n’est pas seul. Il peut être comparé avec l’immobilier de bureaux… Les investisseurs regarderont très souvent d’autres solutions. Mais le self stockage est aussi en concurrence avec les obligations, les actions… En d’autres termes, on se fiche du type de produit, ce qui compte c’est le retour sur investissement (le montant d’argent gagné ou perdu par rapport à la somme initialement investie dans un investissement). Le prix demandé pour un centre de self stockage doit être soutenu par les revenus que génère le centre de self stockage. Un acheteur paiera difficilement pour un « projet ». Par exemple, si vous pouvez faire une extension, faites la. Pensez en terme de stock réel. 
La collecte d’informations
Déterminer la valeur d’un centre de self stockage peut s’apparenter à évaluer le passé et prédire l’avenir du centre de self stockage. La première étape consiste à collecter le maximum d’informations. Il faut un maximum de rapports précis. Recueillez les 12 derniers mois des dépenses, classés par mois, les revenus, le taux d’occupation, le prix moyen des box loué, les ventes de marchandises, les frais administratifs, le montant des impayés, l’entretien, la maintenance, les salaires, les frais marketing… Le but est d’avoir une image réelle de votre centre de self stockage. En comparant chaque mois, l’acheteur et le vendeur pourront analyser l’évolution des recettes et des dépenses. Dans de nombreux cas, il y a des saisonnalités. Il en est de même pour les dépenses et les recettes. Comparez donc les 3 dernières années, cela vous permettra d’obtenir une tendance.  Vous verrez si le centre de self stockage augmente son taux d’occupation et ses revenus ou s’il est en perte de vitesse. 
L’évaluation
Une fois que vous avez cette fameuse tendance, vous pouvez essayer de prédire l’avenir du centre de self stockage. Votre expérience du marché du self stockage et votre vision du marché self stockage, de l’économie en général seront des atouts précieux.  Êtes-vous un expert opérationnel en self stockage ? Cela vous permettra d’augmenter les revenus facilement, de baisser les impayés, d’augmenter les ventes additionnelles…
Cet exercice vous permettra de déterminer le revenu net d’exploitation précis, passé, présent, futur. Un acheteur a besoin de connaître cela.
Nb : ne vous basez pas seulement sur un taux de capitalisation. Ce n’est qu’un point de départ pour déterminer la valeur du centre de self stockage. Il y a plusieurs facteurs à prendre en compte pour déterminer la valeur précise d’un centre de self stockage. Le taux de capitalisation se concentre sur le NOI sur une courte période.
Une fois le NOI déterminé, y compris le produit de la vente à venir, on peut estimer la valeur de votre centre de self stockage : Par exemple, supposons que votre centre de self stockage à 50 000 euros de boxes louables occupés à 100%. Votre taux d’occupation est de 85%  et génère une moyenne de 18 €/m2 en revenus de location. (Pour cet exemple, nous allons ignorer les revenus complémentaires, qui peuvent faire varier le taux de capitalisation). Le chiffre d’affaires mensuel est donc 85% de  50,000 € soit 42,500€/mois;  donc 510.000 € par an. Si les charges d’exploitation totalisent 200.000 € par an et le taux de capitalisation est de 9%, le calcul de la valeur est = Revenu  annuel  510,000 –  200,000 Dépenses annuelles  =  310,000 euros. Puis, 310,000 € Bénéfice / 0,09 taux capitalisation = 3,444,444€
Qu’est ce qui détermine le taux de capitalisation ?  La réponse est le marché.  Les taux de capitalisation du marché reflètent ce que les acheteurs sont prêts à payer, les vendeurs sont prêts à accepter, et les prêteurs à souscrire. Les prêteurs jouent un rôle de plus en plus fort et influencent le marché. Si un acheteur ne peut pas financer un centre de self stockage à un prix d’achat déterminé, une transaction a peu de chance d’aboutir. Il doit y avoir suffisamment de trésorerie pour payer la dette et respecter les exigences du prêteur. En bref, il doit y avoir suffisamment de trésorerie pour payer tous les frais d’exploitation,  la dette et rester de l’argent.

Il existe d’autres méthodes pour déterminer la valeur d’un centre de self stockage.

 

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